Rights Issue Jumbo KOTA Rp4,95 Triliun Dan Rencana Borong Landbank
PT DMS Propertindo Tbk dengan kode saham KOTA lagi siap-siap bikin gebrakan besar di pasar modal. Emiten ini mau ngadain rights issue jumbo dengan target dana mencapai Rp4,95 triliun. Mayoritas dana segarnya bakal difokuskan buat beli landbank alias cadangan lahan di Surabaya dan Maja, Banten.
Rencana aksi korporasi gila-gilaan ini bahkan sempat bikin harga sahamnya terbang lebih dari 20 persen pada perdagangan hari ini. Tapi, sebelum lu ikut terbawa euforia kenaikan harganya, lu harus tahu dulu detail rencana dan risiko yang ada di balik layar.
Rencana Rights Issue Saham KOTA
KOTA berencana menerbitkan maksimal 100 miliar saham baru Seri B dengan nilai nominal Rp25 per saham. Kalau seluruh saham baru ini diterbitkan, jumlah saham KOTA bakal membengkak dari sekitar 10,55 miliar saham jadi 110,55 miliar saham. Dengan jumlah sebanyak itu, potensi dilusinya bisa tembus 90,46 persen.
Hal ini jadi perhatian serius karena sampai sekarang belum ada standby buyer yang jelas. Kalau nantinya saham baru banyak diserap pihak lain di luar pemegang saham terbesar saat ini, struktur pengendali KOTA otomatis bakal berubah.
Perlu diluruskan juga, angka Rp25 itu cuma nilai nominal saham baru, bukan harga pelaksanaan rights issue. Harga tebus finalnya masih belum ditentukan. Kalau dihitung secara matematis, kalau semua terserap, harga pelaksanaannya bakal sekitar Rp49,5 atau dibulatkan jadi Rp50 per saham. Dibandingkan harga KOTA yang sempat nyentuh Rp202, asumsi harga pelaksanaan ini kasih diskon sekitar 75 persen.
Dengan jumlah saham baru yang hampir 10 kali lipat dari saham lama, harga teoritis KOTA setelah rights issue atau TERP berada di kisaran Rp64 per saham. Tapi ingat, angka ini cuma hitungan teoretis dan bukan target harga. Semuanya bakal bergantung pada harga pelaksanaan final, tingkat penyerapan, dan respons pasar.
Manajemen sendiri pasang target dana Rp4,95 triliun dari rights issue ini. Sebanyak Rp4,4 triliun dipakai buat akuisisi lahan di Surabaya dan Maja, sedangkan sisanya sekitar Rp550 juta buat modal kerja. Rencana ini bakal dibawa ke RUPSLB tanggal 6 Oktober 2026 nanti buat minta restu investor.
Pemilik Dua Perusahaan yang Mau Diakuisisi
Dua perusahaan yang mau dibeli KOTA ini ternyata punya sejarah kedekatan dengan Tahir, bos Grup Mayapada. Aset pertama adalah PT Mandirinusa Grahaperkasa yang punya lahan di Maja, Lebak, Banten. Perusahaan ini tadinya milik Tahir lewat PT Persaudaraan Bersatu Esa.
Tapi per 20 Agustus 2026, aset ini dialihkan ke PT Michel Energetik dan saham Tahir pindah ke Roy Dalhar Pahlevi D.M. Hal serupa juga kejadian di PT Art Design Indonesia yang punya kantor di Mayapada Tower 2. Kepemilikannya ikut pindah ke Michel Energi dengan struktur yang persis sama.
Pertanyaannya, siapa sebenarnya sosok di balik PT Michel Energi ini? Saat ditelisik, nama Roy Dalhar Pahlevi sulit ditemukan jejaknya, sementara partnernya yaitu Roy Ferrynta Parulian tercatat sebagai seorang musisi pemain bass. Misteri soal pemilik asli aset ini kemungkinan baru bakal terjawab setelah prospektus lengkap dirilis usai RUPSLB.
Prospek Pengembangan Landbank di Surabaya dan Maja
Total lahan yang bakal dikuasai KOTA mencapai sekitar 571 hektar dengan karakter yang jauh berbeda antara Surabaya dan Maja. Surabaya bakal dijadikan proyek properti bernilai tinggi untuk jangka menengah, sementara Maja punya skala jauh lebih besar dan cocok buat proyek township jangka panjang.
Pengembangan Lahan di Surabaya
Lewat akuisisi 99,99 persen PT Art Design Indonesia senilai Rp1,2 triliun, KOTA bakal mengantongi landbank sekitar 23 hektar di Gunung Anyar, Surabaya Timur. Lahan ini masuk dalam kawasan terpadu East Gate Surabaya yang lokasinya strategis dekat koridor MERR dan OERR.
Pasar Surabaya yang sudah matang membuat proyek ini menyasar segmen menengah atas. Harga pre launch rumah di sana berkisar Rp2 miliar dan ruko mulai Rp3 miliar. Potensi Gross Development Value atau GDV proyek ini diperkirakan mencapai Rp4,5 sampai Rp6 triliun.
Tapi kebutuhan modalnya juga nggak main-main. Selain Rp1,2 triliun buat beli perusahaan, masih ada kebutuhan capex lanjutan sekitar Rp3 triliun plus biaya operasional dan pemasaran sekitar Rp450 miliar. Total kebutuhan dananya bisa tembus Rp4,65 triliun.
Pengembangan Lahan di Maja, Banten
Sementara itu, lewat akuisisi PT Mandirinusa Grahaperkasa senilai Rp3,2 triliun, KOTA mendapatkan landbank seluas 547 hektar di Maja, Banten, yang bakal disulap jadi Green Maja City. Angka ini menyumbang 96 persen dari total seluruh landbank baru KOTA.
Lokasinya cukup strategis karena terhubung langsung dengan KRL Commuter Line Stasiun Maja ke Tanah Abang. Kalau dihitung pakai simulasi konservatif dengan asumsi harga jual rata-rata Rp400 juta per unit, potensi nilai penjualan kotor sepanjang proyek ini bisa mencapai sekitar Rp6,8 triliun.
Update Kinerja Keuangan KOTA
Dari sisi keuangan, KOTA sebenarnya sudah mulai menunjukkan tanda-tanda kebangkitan. Pada semester I 2026, emiten ini berhasil turnaround dengan meraup laba Rp16,05 miliar, berbalik dari rugi Rp14,13 miliar pada periode yang sama tahun sebelumnya.
Meskipun sudah cuan di paruh pertama tahun ini, KOTA masih punya beban defisit atau akumulasi rugi yang cukup tebal. Kepastian rights issue bakal jadi kunci utama kelangsungan ekspansi ini karena skala proyek yang dikerjakan jauh lebih besar ketimbang kemampuan laba saat ini. Kontribusi nyata dari proyek baru ini juga diprediksi baru bakal terasa pada periode 2028 sampai 2029.
Review Teknikal dan Valuasi Saham KOTA
Secara pergerakan harga, saham KOTA memang sedang melaju kencang dalam tren naik yang kuat dengan volume tinggi. Valuasinya juga masih tergolong wajar dengan Price to Book Value atau PBV di kisaran 1,70 kali.
Sayangnya, posisi harga saat ini udah agak rawan buat dikejar karena posisinya sudah dekat dengan area resistance di level 210. Kalau level itu jebol ke atas, peluang menuju resistance selanjutnya di 262 bakal terbuka lebar. Buat yang mengincar, nunggu momen koreksi atau retracement di sekitar support terdekat pada level 161 mungkin jadi pilihan yang lebih aman.
Gimana menurut lu, saham KOTA ini masih menarik buat dikoleksi sekarang atau lu lebih milih nunggu di harga bawah?